Actualités 4

Le contrat de location, en l’espèce un bail commercial, peut prévoir le versement de sommes destinées à couvrir le paiement des charges qui seront acquittées par le bailleur. Ces provisions devront ensuite être régularisées au vu des justificatifs (factures, avis d’impositions, etc.). La régularisation pourra faire apparaître que le bailleur doit rembourser un trop-versé ou, au contraire, que le locataire n’a pas assez payé.

Sans justificatifs, aucune régularisation n’est possible et la troisième chambre civile de la Cour de cassation considère que, puisque le versement des provisions se trouve dépourvu de cause, le preneur peut en obtenir le remboursement (Cass. 3^e civ., 5 nov. 2004, n° 13-24.451 : Bull. civ. III, n° 138).

La régularisation doit intervenir alors même qu’elle n’est pas prévue pas une clause du bail car, à défaut, il ne s’agirait plus de provision mais d’un remboursement forfaitaire des charges (Cass. 3^e civ., 8 mars 2002, n° 04-11.047).

C’est au bailleur qu’il appartient d’établir sa créance de charges en démontrant son existence et son montant par la production de justificatifs. Il ne peut être demandé au locataire de prouver que les sommes n’étaient pas dues. L’affaire soumise à la Cour de cassation lui donne l’occasion de réaffirmer que sans justification des charges, le bailleur s’expose à devoir restituer au preneur les sommes qui lui ont été versées au titre des provisions.

Rappelons que c’est la régularisation qui constitue le point de départ de l’action en remboursement des charges indûment perçues et non pas le versement de la provision (Cass. 3^e civ., 9 nov. 2017, n° 16-22.445, n° 1113 FS-P + B + R + I).